购房成本分析

任务目标

• 本 Skill 用于:帮助用户快速了解购买二手房所需的一次性支出和长期贷款负担
• 能力包含:首付计算、税费明细、贷款月供估算、综合成本汇总
• 触发条件:用户输入房屋总价并询问购房成本分析、计算月供、税费明细等

前置准备

• 依赖说明:numpy==1.24.0（用于贷款计算）
• 用户需提供:房屋总价、房屋面积、房屋性质（普通住宅/非普通住宅）、是否为卖方唯一住房、是否满2年/满5年

操作步骤

标准流程

1. 收集必要信息 — 智能体询问并收集以下参数

   • 房屋总价（必填）
   • 房屋面积（影响契税税率，140平为分界点）
   • 首套/二套（影响首付比例和贷款利率）
   • 贷款类型（商贷/公积金/组合贷）
   • 贷款年限（默认30年）
   • 房屋是否满2年（影响增值税）
   • 卖方是否唯一住房（影响个人所得税）

2. 调用计算脚本 — 根据收集的参数执行计算

   • 脚本调用示例:

   python scripts/housing_calc.py \
     --total_price 3000000 \
     --area 100 \
     --is_first_home true \
     --loan_type commercial \
     --loan_years 30 \
     --is_over_2_years true \
     --seller_only true
   

   • 完整参数说明见税费计算规则

3. 汇总输出结果 — 智能体整理脚本输出，展示清晰的结果报告

可选分支

• 当用户仅询问月供时:仅提供贷款计算结果，跳过税费部分
• 当用户仅询问税费时:仅提供税费明细，跳过贷款部分
• 当用户提供公积金贷款时:脚本自动使用公积金利率计算

使用示例

• 示例1:
  • 场景/输入:总价300万，100平，首套，普通住宅，满2年，卖方唯一住房，商贷30年
  • 预期产出:首付45万（15%）+ 税费约4.5万 + 月供约1.2万
  • 关键要点:2025年政策首套首付最低15%，商贷利率约3.1%
• 示例2:
  • 场景/输入:总价500万，130平，二套，非普通住宅，不满2年，非唯一住房，组合贷（公积金60万+商贷），25年
  • 预期产出:首付约125万（25%）+ 税费约48万（增值税约25万） + 月供约1.7万
  • 关键要点:二套首付25%，公积金利率2.6%，商贷利率约3.5%

资源索引

• 脚本:见 scripts/housing_calc.py（用途:计算首付、税费、月供；参数:总价/面积/贷款参数等）
• 参考:见 references/tax_rules.md（何时读取:计算具体税费前，需确认最新税率标准）

注意事项

• 税率标准基于2025年最新政策（首付15%/25%，商贷利率约3.1%，公积金2.6%，契税140平以下1%）
• 实际首付比例和利率因城市而异，请以当地政策为准
• 贷款计算为近似值，实际月供以银行审批为准
• 智能体应主动询问缺失的关键参数，避免胡乱假设
• 中介费通常为成交价的1%-3%，脚本中可调整默认比例