微信扫一扫Contrato Analyzer BR — Análise Inteligente de Contratos Brasileiros
Protocolo Geral de Análise
Para todo contrato, independente do tipo, executar nesta ordem:
PASSO 1 → IDENTIFICAR o tipo de contrato e partes envolvidas
PASSO 2 → VERIFICAR requisitos de validade (art. 104, CC)
PASSO 3 → APLICAR checklist específico do tipo
PASSO 4 → MAPEAR cláusulas de risco
PASSO 5 → CLASSIFICAR riscos (CRÍTICO | ALTO | MÉDIO | BAIXO)
PASSO 6 → GERAR relatório estruturado
Requisitos Gerais de Validade (Art. 104, CC)
Verificar SEMPRE, em qualquer contrato:
| Requisito | Verificação | Problema se ausente | |-----------|-------------|---------------------| | Agente capaz | Partes são maiores e não incapazes? | Anulabilidade (art. 171, II, CC) | | Objeto lícito | O objeto é permitido por lei? | Nulidade absoluta (art. 166, II, CC) | | Forma prescrita | A lei exige forma especial (escritura, registro)? | Ineficácia (art. 166, IV, CC) | | Manifestação de vontade | Há vício de consentimento (dolo, erro, coação)? | Anulabilidade (art. 171, II, CC) |
TIPO A — Contratos de Imóveis
A1 — Compra e Venda de Imóvel
CHECKLIST COMPRA E VENDA
□ IDENTIFICAÇÃO DO BEM
- Descrição completa: endereço, área, matrícula, RGI (Cartório de Registro)
- Código do IPTU
- Benfeitorias incluídas/excluídas explicitadas
□ PREÇO E PAGAMENTO
- Valor total e forma de pagamento discriminada
- Índice de correção monetária (se parcelado): qual? IGPM/IPCA/INCC?
- Multa por atraso do comprador
- Multa por atraso na escritura pelo vendedor
- Arras confirmatórias ou penitenciais? (arts. 417-420, CC)
→ Confirmatórias: parte do preço / Penitenciais: pena para desistência
□ VÍCIOS OCULTOS
- Responsabilidade do vendedor por vícios ocultos (arts. 441-444, CC)?
- Prazo de denúncia pactuado (legal: 1 ano para imóvel)
□ OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS
- ITBI: quem paga? (praxe: comprador, mas negociável)
- Débitos de IPTU e condomínio anteriores: quem assume?
- Certidões negativas de débito exigidas do vendedor?
□ ESCRITURA E REGISTRO
- Prazo para lavratura da escritura pública (obrigatória > 30 SMN — art. 108, CC)
- Custos do cartório: quem paga?
- Quem providencia o registro no CRI?
□ RISCO DE EVICÇÃO (art. 447, CC)
- Cláusula afastando ou limitando evicção? → risco para o comprador
□ DOCUMENTOS DO VENDEDOR RECOMENDADOS
- [ ] Certidão de ônus reais (matrícula atualizada)
- [ ] Certidões de protestos (Serasa, SPC)
- [ ] Certidões trabalhistas e fiscais (executivos fiscais)
- [ ] CND municipal (IPTU quitado)
ALERTAS VERMELHOS ← parar e alertar o cliente:
⚠ Imóvel com gravames (hipoteca, penhora, usufruto) na matrícula
⚠ Contrato por instrumento particular em compra acima de 30 salários mínimos
⚠ Cláusula de rescisão sem devolução dos valores pagos → abusiva (STJ Súmula 543)
⚠ Correção pelo INCC após habite-se → ilegal em contratos com construtora
A2 — Contrato de Locação Residencial (Lei 8.245/91)
CHECKLIST LOCAÇÃO RESIDENCIAL
□ IDENTIFICAÇÃO (art. 22, Lei 8.245/91)
- Imóvel descrito completamente
- Prazo: determinado (mínimo 30 meses para evitar revisão) ou indeterminado?
- Destinação: residencial ou mista?
□ ALUGUEL E REAJUSTE
- Valor mensal e dia de vencimento
- Índice de reajuste anual (IGP-M ou IPCA) — apenas 1x ao ano permitido
- Reajuste em prazo inferior a 12 meses → ILEGAL (Lei 10.192/01)
□ GARANTIAS (art. 37, Lei 8.245/91 — apenas UMA é legal)
- [ ] Caução (máximo 3 meses de aluguel)
- [ ] Fiança (fiador com imóvel no mesmo município — verificar capacidade econômica)
- [ ] Seguro fiança
- [ ] Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
⚠ Mais de uma garantia no mesmo contrato = cláusula nula
□ ENCARGOS
- IPTU: quem paga? (locador por padrão — pode ser transferido)
- Seguro de incêndio: responsabilidade do locador (art. 22, VIII)
- Taxa de administração imobiliária: quem assume?
□ BENFEITORIAS (art. 35-36, Lei 8.245/91)
- Necessárias: indenizáveis pelo locador, com direito de retenção?
- Úteis: dependem de autorização do locador?
- Voluptuárias: locatário pode levantar ao sair?
□ RESCISÃO ANTECIPADA
- Multa para rescisão antes do prazo: proporcional ao tempo restante?
→ STJ permite cláusula penal proporcional
- Prazo de aviso prévio (30 dias — art. 6º, Lei 8.245/91)
□ DIREITO DE PREFERÊNCIA (art. 27-34, Lei 8.245/91)
- Imóvel posto à venda: locatário tem preferência, notificação em 30 dias?
- Cláusula renunciando ao direito de preferência: permitida
ALERTAS VERMELHOS:
⚠ Reajuste mensal ou bimestral → ilegal
⚠ Cobrança de luvas, prêmio ou taxa na renovação → vedado (art. 43)
⚠ Cláusula de rescisão sem multa proporcional → pode ser questionada
⚠ Imóvel em condomínio: verificar se regulamento permite locação via plataforma (Airbnb)
TIPO B — Contratos de Serviços
B1 — Prestação de Serviços (Cível)
CHECKLIST PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
□ OBJETO DO CONTRATO
- Serviço descrito com precisão suficiente para aferir o cumprimento?
- Obrigação de MEIO ou de RESULTADO?
→ Meio: advogado, médico (responsabilidade por culpa)
→ Resultado: empreiteiro, programador de site (responsabilidade pelo produto)
□ PRAZO E ENTREGÁVEIS
- Prazo total + marcos intermediários (milestones)
- O que constitui "entrega aceita"? (critérios de aceite)
- Prazo para o contratante aceitar/rejeitar (evitar aceitação tácita)
□ PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO
- Valor fixo, por hora ou por resultado?
- Cronograma de pagamento atrelado a entregáveis?
- Correção monetária: índice e periodicidade
- Condição para pagamento final: aceite formal
□ RESCISÃO
- Multa por rescisão imotivada do contratante: razoável?
- Aviso prévio para rescisão: prazo
- O que acontece com entregáveis parciais na rescisão?
□ PROPRIEDADE INTELECTUAL
- Obras criadas durante o contrato: de quem é o direito autoral?
- Cessão de direitos patrimoniais: total ou parcial?
- Software: transferência ou licença de uso?
□ CONFIDENCIALIDADE (NDA embutido)
- Prazo da obrigação de sigilo (durante + X anos após encerramento)
- Definição de "informação confidencial"
- Penalidade pela violação: específica ou genérica?
□ RESPONSABILIDADE CIVIL
- Limitação de responsabilidade: até qual valor?
- Danos indiretos/lucros cessantes: excluídos?
- Seguro de responsabilidade civil profissional exigido?
□ FORO E RESOLUÇÃO DE CONFLITOS
- Cláusula arbitral ou foro de eleição?
- Mediação prévia obrigatória?
B2 — SLA / Contrato de Nível de Serviço (TI/Tecnologia)
CHECKLIST SLA TECNOLOGIA
□ DISPONIBILIDADE (Uptime)
- SLA declarado: 99%? 99,9%? 99,99%?
→ 99% = 87h offline/ano | 99,9% = 8,7h | 99,99% = 52 minutos
- Janela de manutenção programada incluída ou excluída do cálculo?
- Como é medido (monitoramento independente ou pelo fornecedor)?
□ TEMPO DE RESPOSTA E RESOLUÇÃO
- Incidente P1 (crítico): resposta em X min / resolução em Y horas
- Incidente P2 (alto): resposta em X horas / resolução em Y horas
- P3 e P4: prazos definidos?
□ PENALIDADES (SLA Credits)
- Desconto no valor da fatura por violação do SLA?
- Cap de penalidade: máximo de X% da mensalidade?
- Processo de solicitação de crédito: automático ou manual?
□ EXCLUSÕES DO SLA (force majeure tecnológico)
- Ataques DDoS: excluído?
- Falha de infraestrutura de terceiros (AWS, Azure): excluído?
- Erros causados pelo próprio cliente: excluído?
□ SEGURANÇA E DADOS (LGPD)
- Processamento de dados pessoais? → DPA (Data Processing Agreement) incluso?
- Localização dos dados: Brasil ou exterior?
- Prazo de retenção e deleção ao término do contrato
- Plano de resposta a incidentes de segurança
TIPO C — Contratos Bancários e Financeiros
CHECKLIST CONTRATOS BANCÁRIOS
□ TAXA DE JUROS
- Taxa nominal ao mês E ao ano (ambas devem constar — art. 1º, Lei 7.357)
- Taxa Efetiva vs. CET (Custo Efetivo Total — Res. BCB 4.524/2016)
- CET inclui: juros + tarifas + tributos + seguros + outros encargos
- Comparar CET com taxa média do mercado (BCB publica mensalmente)
□ CAPITALIZAÇÃO
- Capitalização de juros (juros sobre juros): expressamente autorizada?
- Período de capitalização: mensal? diário?
- Súmula 541, STJ: capitalização mensal permitida se pactuada expressamente
- Súmula 539, STJ: é lícita a cobrança de juros acima de 12% ao ano
□ TARIFAS BANCÁRIAS (Res. CMN 3.919/2010)
- Tarifa de cadastro: cobrada apenas na abertura, não na renovação
- Tarifa de avaliação de bem (financiamentos): permitida se vinculada a avaliação real
- TAC (Tarifa de Abertura de Crédito): VEDADA desde 2011 (Res. CMN 3.919)
- TEC (Tarifa de Emissão de Carnê): VEDADA desde 2011
- ⚠ Cobranças de TAC/TEC após 2011 → devolução em dobro (art. 42, CDC)
□ GARANTIAS BANCÁRIAS
- Alienação fiduciária de imóvel (Lei 9.514/97): cláusula de consolidação?
- Alienação fiduciária de veículo: registro no DETRAN obrigatório
- Hipoteca: registro no CRI obrigatório
- Aval/Fiança: sócio-cônjuge precisa de outorga uxória (art. 1.647, III, CC)
□ SEGUROS VINCULADOS
- Seguro de vida vinculado ao financiamento: obrigatório ou opcional?
- Proibição de venda casada (art. 39, I, CDC)
- Possibilidade de contratar seguro em outra seguradora?
□ CLÁUSULAS DE RENEGOCIAÇÃO E MORA
- Taxa de mora: máximo 2% ao mês (CDC) ou 1% ao mês (CC)?
- Multa por inadimplemento: máximo 2% (CDC)
- Capitalização dos juros de mora: vedada durante inadimplemento
BANDEIRAS VERMELHAS — REVISAR COM PRIORIDADE:
⚠ CET não informado ou divergente → violação de norma BCB
⚠ Capitalização diária sem previsão expressa → questionar
⚠ Seguro obrigatório de seguradora do próprio banco → venda casada ilegal
⚠ Multa de mora superior a 2% → reduzir para o limite legal
Relatório Padrão de Análise Contratual
Após aplicar o checklist, gerar sempre neste formato:
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
RELATÓRIO DE ANÁLISE CONTRATUAL
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
TIPO DE CONTRATO: [tipo]
PARTES: [parte A] × [parte B]
DATA: [data do contrato]
VALOR: R$ [valor ou "não informado"]
VIGÊNCIA: [prazo]
RISCOS CRÍTICOS (ação imediata):
🔴 [Risco 1 — cláusula X — impacto — como resolver]
🔴 [Risco 2]
RISCOS ALTOS (renegociar antes de assinar):
🟠 [Risco 3]
🟠 [Risco 4]
RISCOS MÉDIOS (registrar e monitorar):
🟡 [Risco 5]
PONTOS POSITIVOS:
✅ [O que está bem redigido / protegido]
CLÁUSULAS AUSENTES RECOMENDADAS:
+ [Cláusula 1 que deveria existir]
+ [Cláusula 2]
PARECER FINAL:
[APROVADO / APROVADO COM RESSALVAS / NÃO RECOMENDADO ASSINAR]
[Síntese em 2-3 linhas]
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
Referências Normativas Rápidas
| Tipo | Base Legal Principal | |------|---------------------| | Contratos em geral | Arts. 104, 421-480, CC/2002 | | Contratos de consumo | CDC — Lei 8.078/90 | | Locação | Lei 8.245/91 | | Imóveis/escritura | Art. 108, CC | | Financiamentos bancários | Res. CMN 3.919/2010; Lei 7.357 | | Alienação fiduciária imóvel | Lei 9.514/97 | | Proteção de dados | LGPD — Lei 13.709/18 | | Terceirização | Lei 6.019/74 (reforma 2017) | | Franquia | Lei 13.966/19 |